长租市场迎来了“大金主”,但有些人却越来越发愁“租不起”了。

  6月1日,中国银行保险监督管理委员会在其官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(简称《通知》),明确规定险资获准进入长租市场。

  对于长租公寓创业者而言,这无疑是一大利好,意味着持续已久的“融资难”问题有望得到缓解,又可以大举扩张了。但对于在深圳科技园上班的IT工程师B君而言,却是愈发忧虑,此前中介曾告诉他,附近许多小区里的房源都被长租公寓品牌“扫光”了,所以他要么增加租金预算,要么往外住得偏僻一些。

  这并非孤例。5月28日,新华社发文批评,加上“公寓”两字房租就贵了许多,长租公寓租金上涨很明显。而险资进入长租市场,希望助力房地产调控,这一出发点是好的,但在“B君们”看来,以后房租必定大涨。

  险资入场:有望缓解长租公寓“融资难”

  首先来看,这次保险资金如何参与到长租市场?

  按《通知》规定,保险资产管理机构可通过债权、股权、保险私募基金、ABS等方式投资长期租赁住房项目。

  具体分为:

  1、采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息比例为100%(含)以上。

  2、采用股权投资计划及保险私募基金方式的,拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目,项目公司股权不得为第三方提供质押,并设置有效的退出机制。

  值得一提的是,保险机构投资长期租赁住房项目时,以债权投资和股权投资方式可通过绿色通道优先受理。

  在地域上,该长期租赁住房项目应当处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。

  事实上,保险资金一直是债权投资、股权投资的“大金主”。根据中国保险资产管理业协会统计,截至2017年末,保险行业总资产余额为16.75万亿元。其中,4家保险系资产管理公司注册的债权投资计划和股权投资计划合计注册规模达5075.47亿元。

  眼下,长租公寓企业深受“融资难”困扰。一位长租公寓从业者抱怨,银行授信的前提是得有抵押物或大企业担保,但长租公寓是靠从房东那里拿房租给租客,赚取批零差,并不拥有房产,融资贷款面临难题。如今,随着险资获准“入场”,这一问题有望得到缓解。

  在宏观上看,此次新规引导保险资金进入长期租房市场,呼应了“房住不炒”的政策导向。正如银保监会强调,此次《通知》有利于拓宽保险资金运用渠道,优化保险资产配置,服务好主业发展;同时还有助于发挥保险资金长期、稳定的优势,助推房地产调控长效机制建设,加快房地产市场供给侧结构性改革。

  长租公寓崛起:2020年达到4万亿

  长租公寓开始受到关注是在2013年。

  彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓应运而生。

  与此同时,风投机构开始进场。2013年,全球私募投资集团华平投资对魔方公寓投资6000万美元,点燃了中国长租公寓市场。

  资本背后的逻辑不难理解。华平投资合伙人丁毅曾向媒体透露,投资团队调研发现,中国前十大城市,租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。现在房价非常高,又将买房的时间向后推,要大学毕业十几年甚至更长时间,而这段时间都是选择租房,而现在存量房屋基本都是两室、三室的单元房,这种价格又很高,满足不了租房需求,所以一居的品牌长租公寓就有了很大的市场空间。

  这一逻辑得到了政策的认可。从2015年开始,从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,包括商业用房改租赁可以享受民水民电,给予住房租赁机构或个人税收优惠,推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利,推动行业蓬勃发展。

  尤其是2016年6月3日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)的出台,具有里程碑意义,为我国城市住房租赁市场提供了规范性指导,指出了实行购租并举、培育和发展住房租赁市场的政策总基调。

  2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点,租赁市场迎来政策利好。

  如今,国内长租公寓市场空前繁荣,形成了几大派别。包括中介背景派,如链家(自如)、我爱我家(相寓);开发商派,如万科泊寓、龙湖冠寓;还有酒店派,如华住(城家)、窝趣(铂涛)。不过,长租公寓领域中数量最多的还是“创业派”,比如魔方公寓、YOU+等。与此同时,市场新兴品牌也在不断崛起,优客逸家、V领地、青客公寓等近期也相继迎来新一轮融资。

  “租不起”时代:万科推出10年180万“长租房”

  然而,当初备受青睐的长租公寓开始遭受质疑。

  4月中旬,万科公布了其全自持项目的预租方案,其中90平米的精装修小三居月租金预计达1.5万-1.8万元,并要求租客一次付清10年房租至少180万元;而另一种180平米的别墅类叠拼产品更是达到3万元/月-4万元/月的租金价格。高昂的租金引来热议,一度被批推高了房租。

  这款高端长租房并不愁租不出去。北京万科宣布,截至5月13日,其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率,签约用户主要集中在金融投资行业,科技行业和海淀区高精尖行业人群。

  推出10年180万的长租房,万科留给公众的印象是一个房地产商高调进入租房市场。网友们开始忧虑:假设这个市场所有的零散房源都被这些大的供应商全部收走了,形成一个垄断的市场,那么大供应商就有定价权,可能会拉高整体的租金。

  这并非危言耸听。以深圳为例,今年租金涨幅非常明显。例如深圳宝安中心附近的幸福海岸小区,去年8月一间三室的套间租金是每月7600元,今年春节过后就涨到了8500元,涨度之高,令人咋舌。

  租金飞涨的背后,长租公寓可谓“难辞其咎”。一位Q房网中介透露,深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”,包括蛋壳公寓、自如等长租品牌在各个地铁临近小区大规模地“扫房”。这些长租公寓企业几乎垄断了深圳福田、南山、宝安地铁线上大部分房源,自然掌握了租金定价权。

  而长租公寓一开始投入的装修成本较高,所以房租上涨成为了必然。在深圳幸福海岸小区,一套110平方米的三房单位,被某长租公寓租下后改成了4个房间,每个房间按照面积大小月租在2500元至4000元之间,加起来每月租金可达到13500元左右,而如果整套出租目前的市价为每月8500元左右。

  当险资“入场”,房租是涨是降?

  显然,许多人把让房租上涨的原因归咎于遍地开花的长租公寓。

  5月28日,新华社发文批评,加上“公寓”两字房租就贵了许多,长租公寓租金上涨明显。据了解,在一线和热点二线城市,长租公寓运营成本都很高。这并不难理解,长租公寓首先要从居民手中归集房源,而居民提供不出发票,企业无法抵扣税,另外,居民房屋多数需要重新装修,一开始投入很大。

  而为破解投入大、盈利难的困境,目前长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。那么,当险资“入场”,房租是涨是降?

  有网友算了一笔账:现在的租售比大概在1.4%左右,也就是收70年房租才能值现在的房价。这其实远低于银行的定期存款,但有其合理性,毕竟房价是会随着时间逐渐上涨,所以可以通过房价的上涨来弥补租金的损失。而险资的投资收益必须要大于银行存款,所以一旦进入租房市场,房租必涨无疑。

  有人欢笑有人愁。最后的结果,恐怕开发商最为乐见——随着房租上涨,预售比变大,人们会发现其实租房的成本用不了十几年就够买房子了,最终大家还是被迫咬着牙拼命去买房子。


小区里的房源都被长租公寓“扫光”了,每月房租涨了900元

2018年06月05日

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